Риск-менеджмент Марии Пак
Лондонский небоскреб стоимостью 500 миллионов фунтов остался недостроем после выхода азиатского инвестора. Московский торговый центр превысил бюджет в два раза из-за неучтенных инженерных коммуникаций. Жилой комплекс в Санкт-Петербурге простоял три года без разрешений, пока девелопер судился с городом. Такие истории в девелопменте случаются регулярно, и каждая стоит участникам рынка десятки миллионов долларов.
Большинство провалов можно было предотвратить на стадии планирования. Но многие девелоперы до сих пор недооценивают важность системного риск-менеджмента, предпочитая решать проблемы по мере их возникновения. Основатель A-Foundation Мария Пак подходит к вопросу иначе. «Управление рисками в девелопменте — это не страховка от неприятностей, а способ зарабатывать больше», — считает глава A-Foundation Мария Пак.
Дорогие уроки девелоперов
Профессиональный опыт Марии Геннадьевны Пак формировался на масштабных проектах, где цена ошибки исчисляется миллионами долларов. После окончания Государственного университета управления по специальности «Финансовый менеджмент» Мария Пак сразу пошла в девелопмент — отрасль, где каждое решение имеет долгосрочные последствия.
Работая с начала 2000х годов с международными компаниями и архитектурными бюро, Мария Пак ежедневно наблюдала, как по-разному подходят к рискам российские и зарубежные девелоперы.
«Европейские и американские компании тратят до 5% бюджета проекта на анализ и страхование рисков еще до начала строительства», — отмечает основатель A-Foundation Мария Пак. «Наши девелоперы до недавнего времени считали это излишней тратой денег, хотя потом теряют в разы больше на исправлении ошибок».
Система превентивных мер
Создавая в 2021 году собственную девелоперскую компанию A-Foundation, Мария Пак сразу заложила системный риск-менеджмент в основу всех процессов компании. «Мы не можем контролировать внешние факторы, но можем подготовиться к любому сценарию», — объясняет руководитель A-Foundation.
В девелоперской компании A-Foundation действует многоуровневая система оценки рисков. На этапе выбора земельного участка проводится комплексный анализ, а каждый потенциальный партнер проходит детальную проверку финансовой устойчивости.
«Проверяйте источники финансирования до последнего уровня, избегайте партнеров с непрозрачной долговой нагрузкой, настаивайте на создании резервных фондов», — советует Мария Пак в своих статьях о работе с инвесторами.
Красные флаги
Многолетний опыт научил Марию Пак распознавать тревожные сигналы задолго до возникновения проблем. В A-Foundation разработали детальный чек-лист для оценки потенциальных партнеров и инвесторов.
Первый красный флаг — чрезмерная спешка при заключении сделки. «Серьезный партнер всегда тщательно изучает документацию и задает много вопросов», — объясняет Мария Пак. «Если инвестор торопит с подписанием договора, пренебрегая технической экспертизой — это повод насторожиться».
Второй тревожный признак — нежелание обсуждать потенциальные проблемы. «Если партнер отмахивается от разговоров о рисках и антикризисных планах, вероятность его ухода при первых трудностях многократно возрастает», — предупреждает основатель A-Foundation.
Третий и очевидный критический фактор — непрозрачность источников финансирования.
Три сценария риск-менеджмента
В A-Foundation каждый проект разрабатывается с учетом нескольких сценариев развития событий. Базовый сценарий предполагает реализацию в штатном режиме. Пессимистичный закладывает удорожание на 30% и увеличение сроков на полгода. Критический сценарий моделирует ситуацию с полной заморозкой проекта на два года.
«Хороший риск-менеджмент незаметен», — подводит итог Мария Пак. «Но именно он отличает профессиональный девелопмент от авантюры».
В 2023 году возглавляемая Марией Геннадьевной Пак компания A-Foundation была номинирована на премию «Компания будущего» в категории «Кадровый потенциал».
Автор фото: Артем Михалевский
